【審査も安心】不動産開業における事務所の設置要件や必要な人員をおさえよう！

不動産開業で事務所を設置する際、どのような基準を満たすと審査に通過できるのか気になる方も多いのではないでしょうか。

宅地建物取引業法（宅建業法）では、事務所の商業登記や基本構造、設備、さらには人員に関する細かい要件が定められています。

審査落ちしないためにも、事前に必要な知識を身につけて準備しておくことが大事です。

この記事では、不動産開業における事務所の設置要件や、必要な人員などを詳しく解説します。

不動産開業には事務所の審査が必要

不動産業を開業する際、宅建業法に基づく厳格な審査をパスしなければなりません。

宅建業法では、不動産開業における事務所の設備や運営に関する具体的な基準が設定されています。

たとえば、事務所が一定の広さを確保していること、専任の宅地建物取引士（宅建士）を配置していること、そして適切な記録保持とプライバシー保護措置が施されていることなどが求められます。

このように宅建業法の審査通過は、不動産業を開業するうえで必要不可欠なプロセスです。

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不動産開業における事務所の設置要件

ここからは、不動産開業で事務所を設置する際、具体的にどのような要件を満たす必要があるのか解説します。

①事務所の商業登記

不動産業を営む場合、事務所の商業登記は法的な要件として重要です。

まず、本店は企業の中枢管理的な統括機能を持つ場所であり、宅地建物取引業を営む場合は商業登記が必要となります。

一方、支店に関しては、宅地建物取引業を行わない場合、商業登記は不要です。

事務所がすでに他の不動産会社によって登記されている場合、独立した事業の運営が可能であると明確に区分できる場合に限り、二重登記が可能となります。

二重登記を行う際、それぞれの権利について個別に登記手続きをしなければなりません。それに伴い、複数の書類作成や法務局への申請が発生します。

登記内容に問題が発生しないように、事前に専門家の意見を求めたり、適切な法的助言を得ることが望ましいです。

②事務所の継続性と独立性

不動産業を営むために設けられた事務所は、継続的に使用可能であり、社会的にも認識される形態を備えている必要があります。

さらに、事務所を独立した場所として専属的に使用することが求められます。

これは事務所が他のビジネスや活動と物理的に区切られ、明確に識別可能であることを保証するためです。

たとえば、他の企業と同じフロアに事務所がある場合、固定式の背の高いパーテーションでしっかりと間仕切りを行います。

パーテーションを設置する場合、事前に行政庁でその種類や高さの条件を確認し、承認を得なければなりません。

また、複数の企業が同じフロアを共有する場合、各事務所には独立した入口が必要です。その際、他の企業のスペースを通過せずに、直接アクセスできるようにすることが重要です。

③事務所の基本構造

不動産会社の事務所の基本構造は、居住空間と明確に区別される必要があります。

具体的には、玄関から事務所へのアクセスが直接であり、居住区間を介さないことが条件とされます。

そして、事務所と居住区間は、壁や仕切りでしっかりと区切ることが重要です。

事務所を設ける場所は、原則として自宅の一部、オフィスビルの一室、シェアオフィスの一画が考えられます。これらは、公衆の目に付きやすい場所にあることが望ましいです。

自宅兼事務所の場合、事務所と居住部分との間に物理的な分離が必要であり、外部からのアクセスが直接事務所に行き着く構造であることが求められます。

具体的には、自宅玄関とは共用ではない事務所専用の出入り口がある、他の会社や居住スペースとは独立している、といった例があげられます。

レンタルオフィスやシェアオフィスを利用する場合、独自の規定や条件が存在します。

たとえば、共有のオフィススペースでは、自身の区画が他の利用者と物理的に区切られており、セキュリティとプライバシーが確保されなければなりません。

このように、不動産会社の事務所の基本構造は、プライバシー保護と事業の専門性を維持するための基準を満たす必要があります。

④事務所の設備

不動産会社の事務所には、最低でも下記のスペースや設備、資料を置く必要があります。　

▼不動産会社の事務所の設備要件

• 応接、執務スペース
• 会議室（任意）
• 登記事項証明書などを閲覧する設備・機器
• 宅地建物取引業者票
• 不動産取引に関する帳簿
• 不動産表示に関する資料

これらの要件は自治体ごとに異なる場合があるため、開業前には必ず管轄の担当窓口に確認し、すべての地域の法令や規制を遵守しましょう。

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不動産開業における事務所の人員要件

不動産開業には、事務所に常勤する人員の要件も満たす必要があります。

ここでは、2つの人員要件を詳しく解説します。

①宅地建物取引士（宅建士）の配置

不動産開業では、経営者が宅建士の資格を取得する必要はありません。

ただし、宅地建物取引業を営むにあたって、不動産会社の事務所に専任の宅建士を置くことが求められます。

宅地建物取引業法施行規則では、事務所内で業務に従事する者が5名に達するごとに、少なくとも1名の宅建士を配置する必要があるとしています。

これは、事務所の規模が大きくなるにつれて、その業務の複雑性や取引量が増加することを考慮しての規定です。

宅建士の適切な配置は、不動産会社の事務所が法令を遵守し、なおかつ高品質なサービスを提供するうえで不可欠です。

②政令使用人の配置

宅建業法に基づいて、不動産会社の事務所には必要に応じて政令使用人を配置することが義務付けられています。

政令使用人は、宅地建物取引業における契約締結の権限を持つ者として定義された、事務所の代表者という立ち位置です。

通常、支店長や営業部長などの上級管理職が政令使用人となります。

事務所の代表者が常勤している本店は、代表者自身が政令使用人の役割を果たすため、政令使用人の配置は不要です。

代表者が常勤しない支店では、その業務を代行するために政令使用人の配置が必要です。

政令使用人の配置は、不動産会社の事務所が各地域で責任を持って業務を遂行するための重要な制度とされています。

不動産開業に向けたその他の準備

不動産会社の事務所では、他にも下記のような準備が必要です。

▼不動産会社の事務所に必要なその他の準備

• 報酬等の収支帳簿
• 媒介報酬等の計算書
• 売買契約書
• 賃貸借契約書
• 仲介契約書

事務所内での取引に関わる報酬額や手数料の情報は、顧客が容易に見ることができる場所に明確に掲示します。

これにより、料金体系の透明性が保たれ、顧客の信頼を獲得しやすくなります。

不動産開業時の審査に落ちないためのチェックポイント

不動産業の開業にあたって、審査に落ちないためのチェックポイントを表形式でまとめました。

これらの項目を準備して審査に臨むことで、不動産仲介業の開業時に審査に落ちるリスクを最小限に抑えられます。

準備不足や知識不足によって審査に落ちないように、必要に応じて専門家の協力を得ることも大事です。

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まとめ

この記事では、不動産開業における事務所の設置要件や審査について、以下の内容で詳しく解説しました。

• 不動産開業における事務所の設置要件
• 不動産開業における事務所の人員要件
• 不動産開業に向けたその他の準備

不動産開業における事務所の審査では、設置要件や人員要員の基準をすべて満たす必要があります。

審査落ちのリスクを抑えるためには、事務所の基本構造や必要な帳簿、資料などの細かい要件を事前に調べておくことが大事です。

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